Sameiet og dets navn
Sameiets navn er ”Sameiet under Løvstakken”, gnr. 158 bnr. 650 av Bergen sentrum.
Eiendommen gnr. 158 bnr. 650 av Bergen Sentrum ligger i et sameie mellom eierne av de 32 eierseksjonene som bebyggelsen er oppdelt i ved begjæring om oppdeling i eierseksjoner datert 17.03.1992 tinglyst ved Bergen Byskriverembete med tinglysningsnr. 9881 dagbok 28.03.1992.
Sameiet består av 31 boligseksjoner og 1 garasjeseksjon.
Sameiet skal ivareta seksjonseiernes felles interesser og eiendommens felles kostnader.
For hver seksjon er det fastsatt en sameiebrøk basert på den enkelte seksjons eksklusive bruksareal. For garasjeseksjonen er det beregnet ca. 15 m2 seksjonert areal pr. biloppstillingsplass.
Tomten og alle deler av bebyggelsen som i henhold til oppdelingsbegjæringen ikke omfattes av seksjoner med enerett til bruk, er fellesarealer.
Enhver utleie og omdisponering av garasje, biloppstillingsplass, bod, balkong og øvrige fellesarealer skal godkjennes av sameiets styre og kan kun skje mellom husets beboere. Denne avtale er bindende for nåværende og fremtidige seksjonseiere, og kan kun endres ved to tredjedels flertall blant seksjonseierne. Avtalen kan heller ikke endres uten at de seksjonseiere som berøres av endringene samtykker i dette.
Rettslig råderett
Seksjonseieren disponerer fritt over egen seksjon med de begrensninger som følger av sameieforholdet og eierseksjonsloven. Seksjonseieren kan fritt selge, pantsette og leie ut sin egen seksjon. Ingen kan kjøpe eller på annen måte erverve en boligseksjon hvis ervervet fører til at man blir eier av flere enn to boligseksjoner i eierseksjonssameiet.
Erverver av seksjon og leietaker av bruksenhet må, iht. Lov om eierseksjoner, godkjennes av styret. Godkjenning kan ikke nektes uten saklig grunn.
Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 60 døgn årlig er ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende.
Seksjonseiernes ansvar
Seksjonseierne er innbyrdes ansvarlig for fellesutgiftene fordelt etter bestemmelsen i § 4. Overfor tredjemann er seksjonseierne ansvarlig iht. sin sameiebrøk, jf. eierseksjonsloven av 16.06.2017 nr. 65 § 30. Videre er den enkelte seksjonseier ansvarlig for å holde sin seksjon godt vedlikeholdt. Innvendige forandringer er tillatt dersom husbankens bestemmelser, bygningsloven og byggeforskriftene følges.
Felleskostnader
Eiendommens felleskostnader fordeles slik mellom seksjonseierne:
- Felleskostnader som kan henføre til endring i bruken etter at bygget tas i bruk, spesielle bygningsmessige påkostninger eller tilleggsavgift for dette skal belastes den enkelte seksjonseier som lar slike arbeider komme til utførelsen.
- Alle andre kostnader fordeles etter sameiebrøken.
Vedlikehold
Innvendig vedlikehold av egen seksjon samt andre rom som hører inn under seksjonen påhviler fullt ut for egen regning den enkelte seksjonseier. For vann- og avløpsledninger regnes fra og med forgreningspunktet inn til seksjonen, og for elektriske ledninger regnes fra og med boligseksjonens sikringsboks. Døren til den enkelte seksjon og seksjonens vinduer vedlikeholdes av den enkelte seksjonseier.
Øvrig ytre vedlikehold av eiendommen med bygninger, fellesrom, fellesarealer, anlegg og utstyr, herunder trappeoppganger og inngangsdører til oppgangene, er sameiets ansvar.
Ved manglende indre og ytre vedlikehold hos sameier, kan styret etter tre måneders varsel la dette utføres for seksjonseiers regning.
Vedlikeholdsfond
Sameiets styre har plikt til å sørge for tilfredsstillende vedlikehold av sameiets fellesarealer. Videre å påse at alle fellesutgifter blir dekket av sameiet, slik at man unngår at kreditorer gjør krav gjeldende mot de enkelte seksjonseiere for sameiets forpliktelser. Til å imøtegå slike utgifter skal styret sørge for at det opprettes nødvendig avsetninger til dekning av påregnelige fremtidige vedlikeholdsutgifter. De beløp seksjonseierne skal innbetale ved vedlikeholdsfondet fastsettes av årsmøtet og fordeles etter sameiebrøken.
Styret
Sameiet skal ha et styre som skal bestå av en leder og 2 andre medlemmer med 1 varamedlem. Årsmøtet velger styreleder ved særskilt valg.
Funksjonstiden for styreleder og de øvrige styremedlemmer er to år. Styreleder, styremedlem og varamedlem kan gjenvelges. Varamedlem velges for ett år om gangen.
Styrets vedtak
Styret står for forvaltning av felles anliggender i samsvar med lov om eierseksjoner, sameiets vedtekter og vedtak av årsmøtet. Styret kan treffe vedtak når minst to medlemmer er til stede. Vedtak treffes med alminnelig flertall. Ved stemmelikhet gjør lederens stemme utslaget.
Firmategning
Styrets leder og ett styremedlem i felleskap tegner lagets navn.
Årsmøte
Den øverste myndighet i sameiet utøves av årsmøtet. Ordinært årsmøte holdes hvert år innen 30.06. Ekstraordinært årsmøte holdes når styret finner det nødvendig eller når revisor, eller minst ti prosent av seksjonseierne, skriftlig krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet.
Innkalling til årsmøte skal skje skriftlig til medlemmene med varsel på minst 8 dager, mest 20 dager. Ekstraordinært årsmøte kan likevel, om det er nødvendig, innkalles med kortere frist som dog skal være minst 3 dager.
Styret skal på forhånd varsle seksjonseierne om dato for møtet og om siste frist for å innlevere saker som ønskes behandlet. Saker som en seksjonseier ønsker behandlet i det ordinære årsmøtet, skal nevnes i innkallingen når styret har mottatt krav om det før den angitte fristen. Skal et forslag som etter lov om eierseksjoner vedtas med minst to tredjedels flertall kunne behandles, må hovedinnholdet være nevnt i innkallingen.
Saker som skal behandles på ordinært årsmøtet
På det ordinære årsmøte skal disse saker behandles:
- Konstituering.
- Eventuell årsmelding fra styret.
- Årsregnskap og budsjett.
- Valg.
- Godtgjøring til styret.
- Andre saker som er nevnt i innkallingen.
Møteledelse og avstemming
Årsmøtet ledes av styrets leder. Med de unntak som følger av loven eller vedtektene, avgjøres alle saker med alminnelig flertall av de avgitte stemmer. Ved stemmelikhet gjør møtelederens stemme utslaget. Har han ikke stemt, eller det gjelder valg, avgjøres saken ved loddtrekning.
Om årsmøtet
I årsmøtet har seksjonseierne stemmerett, med en stemme for hver seksjon de eier. Seksjonseieren har rett til å møte ved fullmektig. Fullmektigen skal legge frem skriftlig og datert fullmakt. Fullmakten anses å gjelde førstkommende årsmøte, med mindre det fremgår at annet er ment. Fullmakten kan når som helst kalles tilbake. Styret og forretningsfører har plikt til å være til stede på årsmøtet, med mindre det er åpenbart unødvendig eller det foreligger gyldig forfall. Revisor og ett ekstra husstandsmedlem fra hver boligseksjon har rett til å være til stede på årsmøtet og til å uttale seg. Leietaker av boligseksjon har også rett til å være til stede og til å uttale seg.
Revisor
Sameiets revisor velges av årsmøtet og tjenestegjør inntil en annen revisor velges i hans eller hennes sted.
Mislighold
Seksjonseiers brudd på sine forpliktelser overfor sameiet utgjør mislighold. Som mislighold regnes blant annet manglende betaling av felleskostnader, forsømt vedlikeholdsplikt, ulovlig bruk og brudd på ordensregler.
Hvis en seksjonseier til tross for skriftlig advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan styret pålegge vedkommende å selge seksjonen, jf. eierseksjonsloven § 38. Advarselen skal opplyse om at vesentlig mislighold gir styret rett til å kreve seksjonen solgt.
Hvis seksjonseierens oppførsel medfører fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller seksjonseierens oppførsel er til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan styret kreve fravikelse av bruksenheten etter tvangsfullbyrdelseslovens kapittel 13.
Bygningsmessige arbeider
Utskifting av vinduer og dører, oppsetting av markiser, endring av fasadekledning, endring av utvendige farger etc. kan skje etter en samlet plan for den enkelte bygning og etter forutgående godkjenning av styret.
Tilbygg/påbygg og andre arbeider som skal anmeldes til bygningsmyndighetene, må godkjennes av styret før byggemelding kan sendes. Hvis det søkes om endringer av ikke uvesentlig betydning for de øvrige seksjonseierne, skal styret forelegge spørsmålet for årsmøtet til avgjørelse.
Ladepunkt for el-bil o.l.
(1) En seksjonseier kan med samtykke fra styret anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider i tilknytning til en parkeringsplass seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte samtykke dersom det foreligger en saklig grunn.
(2) Kostnader til etablering av ladepunkt, vedlikehold og strøm dekkes av den enkelte seksjonseier.
Parkeringsplass for personer med nedsatt funksjonsevne
Personer med nedsatt funksjonsevne kan kreve at styret pålegger en annen seksjonseier å bytte parkeringsplass. Bytteretten gjelder bare dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet. Retten til å bruke en tilrettelagt plass varer så lenge et dokumentert behov er til stede. Retten gjelder bare parkeringsplasser som i vedtak etter plan- og bygningsloven er krevet opparbeidet til bruk av personer med nedsatt funksjonsevne. Denne vedtektsbestemmelsen kan ikke endres uten at samtlige seksjonseiere uttrykkelig sier seg enige. Kommunen har vetorett mot endringen.
Låssylinder og nøkler
Alle seksjonene i sameiet skal ha låssylinder og nøkler som tilhører sameiets låssystem. Nye nøkler til den enkelte seksjon eller til bosshuset skal bestilles gjennom styret. Ny låssylinder skal også bestilles gjennom styret.
Forretningsfører for sameiet
Med henvisning til kjøpsavtale på tomt med BOB BBL er det tatt inn en bestemmelse om at BOB BBL skal ha rett til å være forretningsfører for sameiet.
Retten skal gjelde i 5 år etter konvertering av Husbanklån, hvoretter forretningsføreravtalen kan fornyes eller oppsies med 3 måneders varsel til utløpet av et kalenderår.
Vedtektene
Disse vedtektene er fastsatt av Selmer AS som byggherre og selger av samtlige seksjoner, og godkjent av den enkelte kjøper ved sin påtegning.
Vedtektenes § 1 siste avsnitt og § 10 annet avsnitt ble endret på sameiermøtet 29.3.1993. § 7 første og annet avsnitt ble endret ved sameiermøtet 20.4.2006. Tidligere § 15 ble vedtatt opphevet av ekstraordinært sameiermøte 25.6.2012. Tidligere §§ 16-20 ble endret til §§ 16-19. § 3 ble endret på ekstraordinært sameiermøte 12.12.2012. § 2 fjerde avsnitt ble endret på ordinært sameiermøte 2015. Ny § 18 ble vedtatt på samme møte, og tidligere §§ 18-19 ble endret til §§ 19-20. Vedtektene ble endret på årsmøtet 15.5.2018 i forbindelse med ny eierseksjonslov. På årsmøtet 15.04.2024 ble § 2, § 10, § 11, § 13 og § 16 endret. § 15 ble fjernet. Tidligere §§ 14-22 ble endret til §§ 14-21. Det ble foretatt en del rettelser i tråd med normene som gjelder for norsk skriftspråk.
Vedtektene kan senere endres av sameierne ved to tredjedels flertall på ordinært årsmøte.
For så vidt ikke annet følger av disse vedtekter, gjelder reglene i lov om eierseksjoner av 16.06.2017 nr.65.